Konečně jste našli perfektní dům, je stále volný a vy jdete na prohlídku. Co je pro Vás jako kupujícího na prohlídce před koupí domu důležité a na co nesmíte zapomenout? V rámci praxe realitní kanceláře jsem si připravil pár rad.
Při koupi rodinného domu hraje prim Vaše emoce. Zejména pokud jde o koupi staršího domu mohla vás zaujmout zahrada plná ovocných stromů nebo zachovalé parkety. Mohla vás také navnadit virtuální prohlídka s vizualizacemi místností po rekonstrukci. Prodávající případně realitní makléř má za úkol tuto emoci nejen vyvolat ale ideálně také během prohlídky zesílit. Z prohlídky byste měli odcházet plní myšlenek na to, kde budete pít kávu s rodinou, koho pozvete na návštěvu na oběd jako první a jak budete tomuto domu říkat domov.
O domě na prodej vám mohli říct známí, viděli jste ho na Facebooku, nebo jste jeli kolem a zaujala vás plachta „Na prodej“. V každém případě se o domě snažte najít co nejvíce informací ještě před samotnou prohlídkou. Je dům na prodej delší dobu? Je na fotkách sníh, ale vy na inzerát koukáte v srpnu?
Před prohlídkou z pohodlí domova – nahlížení do katastru nemovitostí, právní vady nemovitosti a jak zjistit věcná břemena
Prodávající by Vám měl sdělit přesnou adresu předem. Část informací o domě tedy zjistíte ještě před prohlídkou díky nahlížení do katastru nemovitostí, dálkovému přístupu do katastru a online mapám. V mapách si doporučuji zapnout katastrální data a satelitní pohled. Užitečná je i funkce “street view”. Zkontrolujte, zda budovy odpovídají reálnému stavu, plot je na hranici pozemku a kdo vlastní příjezdovou cestu. Na Šumavě doporučuji ještě překliknout i do mapy turistické, kde uvidíte hranice přírodní památky a jiných chráněných území, které mohou omezovat činnosti na pozemku.
Nahlížení do katastru nemovitostí je internetová stránka, kde si můžete zjistit základní informace o nemovitosti. Doporučuji zakoupit detailnější dokument – list vlastnictví. Ten zakoupíte po přihlášení přes bankovní identitu občana za 100 Kč. Zde zjistíte kdo je majitel a podrobnosti k jednotlivým parcelám, jejich výměry a užití. Na listu vlastnictví jsou také zapsána věcná břemena a další právní omezení. Zjednodušeně lze říct, že oddíl B1 obvykle uvádí práva ve prospěch vlastníka, naopak oddíl C označuje omezení vlastnického práva a práva jiných osob k nemovitosti.
Přítomnost věcného břemena není vždy problém. Například věcné břemeno v B1, které Vám zajišťuje přístup na pozemek po sousedově cestě, může být výhodou. Ani věcné břemeno v oddíle C společnosti distribuující elektřinu a vlastnící přípojku nemusí být zásadní překážkou v koupi vysněného domova. Pokud je na nemovitosti hypotéka, poznáte to typicky podle zástavního práva ve prospěch banky; zákaz zcizení nebo zatížení může být dalším omezením, ale nutně nemusí být znakem pouze financování. Pro prodej to však zpravidla znamená pouze administrativu navíc. Dejte si pozor na věcné břemeno užívání nemovitosti, které může například rodičům zajišťovat právo v domě dožít. I s těmi lze totiž nemovitost prodat!
Pokud byla nemovitost prodávajícím zakoupena v nedávné době a je po krátké době znovu na prodej, vyhledejte si taktéž předchozí nabývací titul i tento totiž lze přes dálkový přístup do katastru nemovitostí získat. To Vám osvětlí historii převodu a přiblíží motivaci prodávajícího. A lze tak předejít koupi zajíce v pytli.
Dům po rekonstrukci – skryté vady?
Dalo by se říct, že koupě domu po rekonstrukci tyto problémy eliminuje, ale nekvalitně provedená rekonstrukce domu svépomocí či neodborně Vám může způsobit nejednu vrásku na čele. V tomto případě si vyžádejte dokumentaci z rekonstrukce a doporučuji také pozvat technika. Je zde totiž patřičně vyšší riziko skrytých vad, protože dům před vámi nikdo nepoužíval a rekonstrukce může být udělána i jen tzv. “na oko”.
Skrytá vada je taková vada, která existuje už v době převodu nebo převzetí nemovitosti, ale projeví se až později. Nejčastější skryté vady jsou vadné izolace, praskliny pod omítkou nebo prosakující rozvody. U stavby je potřeba skrytou vadu vytknout nejpozději do 5 let od nabytí vlastnického práva, zároveň bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující zjistí. Nejde tedy o automatickou pětiletou záruku na všechny vady.
Pokud se taková vada objeví, je vhodné ji zdokumentovat, u závažnějších vad si nechat zpracovat odborný posudek, který pomůže určit rozsah a pravděpodobnou dobu vzniku vady, a následně vadu písemně uplatnit u prodávajícího. Jako kupující můžete podle povahy vady požadovat slevu z kupní ceny, odstranění vady a v krajním případě i odstoupení od kupní smlouvy.
Vady ve starém domě – jak poznat vlhkost
Na první prohlídku nemusíte nutně chodit s technikem, ale jsou zásadní věci, které byste měli zkontrolovat a vyhodnotit sami. Je také důležité zhodnotit, v jakém stavu nemovitost očekáváte. Jiné vady budete hledat na domě, kde plánujete kompletní rekonstrukci a jiné v případě, když platíte za dům po rekonstrukci. Největší pozornost tedy věnujte místům, kam investovat neplánujete.
Na prohlídce zkontrolujte všechna zákoutí a buďte připraveni se ušpinit. Velkým tématem je zejména ve vlhkost v domě a plísně. Za optimální vlhkost v domě se považuje přibližně rozmezí 40–60 %, ale pokud jste si přinesli na prohlídku vlhkoměr, je nutné zhodnotit i přirozenou vlhkost vzduchu například po dešti. U starších domů je riziko vlhkosti častější, proto je potřeba mu věnovat zvýšenou pozornost. Dům bude pravděpodobně vyvětraný, takže při prohlídce zavřete okna a rozsviťte všechna světla. V domě se můžete orientovat po pachu plísně a zatuchlém vzduchu, ale pach a viditelné stopy samy o sobě nemusí stačit; u podezřelých míst je vhodné zvážit odborné měření vlhkosti zdiva.
Plísně v domě se nachází nejčastěji v koupelně, kolem oken a za nábytkem. V plánku domu si označte, kde jsou odtoky vody, kohoutky a okapy. Hledejte vlhkost i z druhé strany zdi. Pokud je dům zapuštěný do svahu, zkontrolujte tato místa. Nebojte se hýbat s nábytkem. Obecně je varovný signál každá nově vymalovaná stěna. Z venku se velmi často dostává do domu vlhkost střechou kolem komína a po neodborné instalaci antén a satelitů, tam může téct voda na trámy. Zkontrolujte také stav okapů, ucpaný odvod vody může zapříčinit zatékání do fasády.
Rezervační smlouva na dům– až po potvrzení financí
Pokud jste udělali vše pro zjištění aktuálního stavu domu a platíte vlastními financemi můžete s klidným svědomím podepsat rezervační smlouvu. Pokud však spoléháte na financování z banky, nejdříve si potvrďte, že na danou částku skutečně dosáhnete a to v bance nebo s hypotečním poradcem. V případě neschválení úvěru byste totiž mohli přijít o rezervační poplatek.
Plánujete koupi domu a nechcete udělat chybu v papírování? Spojte se se mnou. Pomůžu vám bezpečně projít celým procesem od prohlídky až po předání klíčů.