Za dva měsíce mi končí nájem, majitel má u sebe moji kauci ve výši dvou nájmů. Tak prostě přestanu platit, za dva měsíce zabouchnu dveře a klíče hodím pod rohožku. Jednoduché, ne?
Možná. Ale je to také spolehlivý způsob, jak přijít o desítky tisíc korun a koledovat si o malér.
Konec nájmu bývá emočně náročný. Mezi vámi a pronajímatelem může snadno vzniknout napětí – třeba proto, že vám neprodloužil smlouvu, i když vám bydlení vyhovovalo, měli jste to blízko do práce a děti si už zvykly na kamarády odvedle. Jednání „z trucu“ se však v realitách těžce nevyplácí. Stěhování je zmatek sám o sobě: chodíte po prohlídkách, předání bytu se blíží, do toho musíte zaplatit stěhováky, malíře, nový nábytek a složit novou kauci. Zdá se, že na nic jiného nezbývá čas. Přesto je včasná a slušná komunikace s majitelem bytu, který opouštíte, naprosto zásadní. Jakmile víte, že se budete stěhovat, začněte jednat.
Tři měsíce před koncem smlouvy – Čas na přípravu
Nečekejte na poslední den. Sejděte se s pronajímatelem přímo v bytě s dostatečným předstihem a projděte si následující body:
1. Kontrola stavu bytu a předávacího protokolu
Vezměte si do ruky nájemní smlouvu a původní předávací protokol z doby, kdy jste se stěhovali dovnitř. Projděte místnost po místnosti a porovnejte aktuální stav s popisem nebo fotografiemi z nastěhování.
TIP: Pokud staré fotky nemáte, nezoufejte. Zkuste požádat realitní kancelář, která byt tehdy inzerovala, o poskytnutí původních, neupravených fotografií z archivu.
2. Malování a drobné opravy
Zkontrolujte stav zdí. Byt jste pravděpodobně přebírali vymalovaný. Pokud jste ale v nájmu bydleli krátce (např. jeden rok) a na malbě nejsou žádné vady, zkuste se s majitelem domluvit, že malovat nemusíte. Ani majitel netouží mít na stěně deset vrstev barvy za deset let. Jakoukoli dohodu si ale nechte potvrdit písemně (stačí e-mail či SMS).
3. Co je to „běžné opotřebení“ bytu?
Zákon říká, že nájemce neodpovídá za opotřebení způsobené běžným užíváním. Co to znamená v praxi?
- Běžné opotřebení: Lehce ošoupaná podlaha v místech, kde stojí jídelní židle, nebo drobné stopy používání na spotřebičích (které jsou ale vyčištěné a plně funkční).
- Poškození (které platíte vy): Hluboká rýha v parketách, protože se z nohy židle odlepila filcová podložka, nebo rozbitá polička v lednici.
TIP: V praxi se setkáte s požadavkem na uzavření pojištění odpovědnosti. To se vztahuje především na poškození věcí, které neužíváte, typicky vytopený sousední byt z vaší pračky. Abyste mohli obdržet plnění za omylem poškozený svěřený majetek pronajímatele, doporučuji uzavřít připojištění odpovědnosti nájemce.
4. Co s nepotřebným nábytkem?
Pokud se vám starý nábytek do nového nehodí, zkuste ho nejdříve nabídnout majiteli. Často se stává, že ho rád odkoupí nebo převezme pro budoucí nájemníky. Ušetříte za stěhování a nový podnájemník získá vybavený byt. Win-win pro všechny.
5. Prohlídky pro nové zájemce
Ze zákona máte povinnost v období 3 měsíců před skončením nájmu umožnit prohlídku bytu zájemcům. Pronajímatel vám však termín musí oznámit včas a vy máte právo u toho být. Pozor – majitel ani zájemci nesmí bez vašeho svolení otvírat skříně s vašimi osobními věcmi. Pokud u prohlídek nebudete, pro jistotu si schovejte veškeré cennosti, hotovost a dokumenty.
Den D: Jak správně předat byt a získat kauci zpět
V domluvený čas se sejděte v bytě. Ten by měl být kompletně vyklizený a uklizený. Do ruky si vezměte telefon a připravený nový předávací protokol.
- Zapište stavy měřidel: Jako první věc zaznamenejte stavy elektřiny, plynu a vody. Pokud jsou energie psané na vás, podívejte se předem na stránky dodavatele, jaký drží postup pro odhlášení.
- Důsledně sepište protokol: Projděte byt a zapište všechny případné vady, na kterých jste se shodli. Pokud vzniknou rozpory, řešte je v klidu a hledejte kompromis.
Podpis a lhůta pro vrácení peněz: Na konci obě strany protokol podepíší. Musí z něj být jasné, zda a jaké srážky z kauce budou uplatněny.
Kdy vám musí majitel vrátit kauci?
Zákon říká, že pronajímatel má kauci vrátit neprodleně při skončení nájmu. V praxi se však v textu smluv běžně setkáte se lhůtou 14 nebo 30 dnů (např. kvůli vyúčtování služeb).
Kauce by měla být ze zákona vrácena i s úroky. Jejich výše sice není přesně stanovena (má odpovídat obvyklým úrokům v daném místě), ale v praxi se bohužel často setkáte s kličkou, že úroky pokryly náklady na správu těchto peněz.
Bonus na závěr: Jak začít správně v novém nájmu?
Při přebírání nového bytu držte v ruce mobilní telefon jako svého nejlepšího přítele. Fotky občas klamou kvůli stínům nebo špatnému úhlu.
Natočte si celý byt na video. Buďte detailní, projděte každý roh, podlahy, okna i vnitřky skříní a video uložte v plné kvalitě na cloud. V předávacím protokolu zkontrolujte, že jsou uvedeny všechny vady i stavy měřidel. Čím preciznější budete na začátku, tím hladší bude vaše stěhování příště.
Shrnutí: Kauci nejlépe chrání pořádek, důkazy a slušná komunikace. Pokud vznikne spor, rozhodují detaily, nikoliv dojmy. Otázky kolem práva a nemovitostí mají specifické nuance, proto se při vážnějších problémech vždy vyplatí poradit se s odborníkem.
Řešíte konec nájmu, stěhování nebo hledáte spolehlivé nájemníky pro svůj byt? Rád vám pomohu s hladkým průběhem i kompletní právní dokumentací. Ozvěte se mi na nezávaznou konzultaci.